Διατηρητέα Κτίσματα

ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΚΑΙ ΑΡΜΟΔΙΟΙ ΦΟΡΕΙΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΥ

Τα διατηρητέα κτίρια ως τμήμα της πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας, προστατεύονται από τις διατάξεις του άρθρου 24 του Συντάγματος της χώρας, υπάγονται ωστόσο νομοθετικά σε διαφορετικά καθεστώτα και χωρίζονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες ανάλογα με τον φορέα κήρυξης και προστασίας τους. Η πρώτη κατηγορία αφορά όσα ακίνητα υπάγονται αποκλειστικά στην αρμοδιότητα του ΥΠ.ΠΟ. και το νομοθετικό καθεστώς του Ν. 3028/2002 (Αρχαιολογικός Νόμος) και η δεύτερη όσα υπάγονται στην αρμοδιότητα του ΥΠ.Ε.Κ.Α. και προστατεύονται από τις διατάξεις του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ).

Τα ακίνητα που προστατεύονται από το ΥΠ.ΠΟ. διακρίνονται σε δύο κύριες υποκατηγορίες, η πρώτη για όσα χρονολογούνται πριν το 1830 τα οποία χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα – αρχαία μνημεία και προστατεύονται αυτοδίκαια από το νόμο χωρίς την απαίτηση έκδοσης σχετικής διοικητικής πράξης και η δεύτερη για τα μεταγενέστερα του 1830 τα οποία αποτελούν τα διατηρητέα – νεότερα μνημεία και αφορούν τα περισσότερα αστικά ακίνητα τέτοιου τύπου, για τα οποία όμως απαιτείται απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού, που εκδίδεται ύστερα από εισήγηση της Υπηρεσίας και γνώμη του Συμβουλίου.

Ο Αρχαιολογικός Νόμος (Ν. 3028/2002) ορίζει το καθεστώς των επεμβάσεων και τις κυρώσεις σε μη συμμόρφωση επ’ αυτού, καθώς και μια σειρά από υποχρεώσεις και δικαιώματα, των κυρίων, νομέων ή κατόχων ακίνητων μνημείων, οι σημαντικότερες από τις οποίες είναι οι εξής:

Επεμβάσεις

• Απαγορεύεται κάθε ενέργεια σε ακίνητο μνημείο, η οποία είναι δυνατόν να επιφέρει με άμεσο ή έμμεσο τρόπο καταστροφή, βλάβη, ρύπανση ή αλλοίωση της μορφής του. Σε αντίθετη περίπτωση ο δράστης τιμωρείται με φυλάκιση για πράξεις που τελέστηκαν είτε από αμέλεια είτε από πρόθεση.
• Για κάθε εργασία, επέμβαση ή αλλαγή χρήσης σε ακίνητα μνημεία, απαιτείται έγκριση από το ΥΠ.ΠΟ, η οποία προηγείται από τις άδειες άλλων αρχών και τα στοιχεία της αναγράφονται με ποινή ακυρότητας στις άδειες αυτές (π.χ. οικοδομική άδεια)
• Σε περίπτωση επείγουσας ανάγκης για την αποτροπή άμεσου και σοβαρού κινδύνου είναι δυνατή η επιχείρηση εργασιών αποκατάστασης βλάβης, που δεν αλλοιώνει τα υπάρχοντα κτιριολογικά, αισθητικά και άλλα συναφή στοιχεία του μνημείου, χωρίς την έγκριση του ΥΠ.ΠΟ. μετά από άμεση και πλήρη ενημέρωση της Υπηρεσίας, η οποία μπορεί ωστόσο να διακόψει τις εργασίες με σήμα της.
• Για την προστασία των ακινήτων μνημείων είναι δυνατόν, είτε με Υπουργική Απόφαση, είτε με Προεδρικό Διάταγμα, να επιβάλλονται περιορισμοί στη χρήση και στον τρόπο λειτουργίας τους, καθώς και στους όρους δόμησής τους κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη.

Υποχρεώσεις

• Ο κύριος, ο νομέας ή ο κάτοχος ακινήτου, οφείλει να συνεργάζεται με την Υπηρεσία και να ακολουθεί τις υποδείξεις της για τη διατήρηση, την ανάδειξη και εν γένει την προστασία του μνημείου, να επιτρέπει την περιοδική ή έκτακτη επιθεώρηση του μετά από έγγραφη ειδοποίηση και να ειδοποιεί χωρίς υπαίτια καθυστέρηση την Υπηρεσία για κάθε γεγονός που μπορεί να το θέσει σε κίνδυνο.
• Υποχρεούται να μεριμνά για την άμεση εκτέλεση των εργασιών συντήρησης, στερέωσης ή προστασίας ετοιμόρροπου μνημείου χωρίς υπαίτια καθυστέρηση, με δική του δαπάνη και υπό την εποπτεία και τις υποδείξεις της Υπηρεσίας. Αν η Υπηρεσία κρίνει ότι καθυστερεί η εκτέλεση των εργασιών για οποιονδήποτε λόγο ή ότι αυτές είναι ανεπαρκείς, μπορεί να λαμβάνει τα αναγκαία μέτρα, διατηρώντας τη δυνατότητα να καταλογίζει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης σε βάρος των υπόχρεων.
• Για όσα μνημεία κρίνεται, ότι πρέπει να καταστούν επισκέψιμα για το κοινό, το σύνολο ή μέρος των δαπανών που απαιτούνται, καλύπτονται από το Δημόσιο, εφόσον ο νομέας ή ο κάτοχος δεν είναι υπαίτιος για τη φθορά που το μνημείο έχει υποστεί και η οικονομική κατάσταση του δεν του επιτρέπει να καταβάλει τη δαπάνη. Στην περίπτωση αυτή οφείλει να επιτρέπει την πρόσβαση του κοινού σε αυτό υπό προϋποθέσεις και για χρονικό διάστημα που ορίζονται από το ΥΠ.ΠΟ.
• Οφείλει να διευκολύνει τη φωτογράφηση και τη μελέτη από την Υπηρεσία ή από ειδικούς επιστήμονες στους οποίους έχει χορηγηθεί σχετική άδεια.
• Στην περίπτωση που κρίνεται αναγκαία η κατεδάφιση του μνημείου και ο ιδιοκτήτης το έχει εσκεμμένα καταστήσει ή το έχει αφήσει να καταστεί ετοιμόρροπο, επιτρέπεται να ανεγερθεί νέα οικοδομή μόνον εφόσον έχει το πολύ τον ίδιο όγκο και ωφέλιμη επιφάνεια με αυτό. Η σχετική οικοδομική άδεια εκδίδεται μετά από γνώμη πενταμελούς επιτροπής.

Δικαιώματα

• Για την προστασία μνημείων μπορεί να επιβάλλεται προσωρινή ή οριστική στέρηση ή περιορισμό της χρήσης ακινήτου, περιπτώσεις κατά τις οποίες ο ιδιοκτήτης δικαιούται μερική ή πλήρη αποζημίωση. Σε περίπτωση κατά την οποία το ποσό που έχει ή προβλέπεται να καταβληθεί ως αποζημίωση προσεγγίζει την αξία του ακινήτου τότε αυτό κηρύσσεται απαλλοτριωτέο.
• Σε περίπτωση ολικής ή μερικής απαλλοτρίωσης είτε απευθείας εξαγοράς μνημείου από το Δημόσιο ο ιδιοκτήτης δικαιούται χρηματικής αποζημίωσης. Εφόσον συναινεί ο ιδιοκτήτης, είναι δυνατή η ανταλλαγή ιδιωτικού ακινήτου με ακίνητο ίσης αξίας του Δημοσίου ή αποζημίωση με άλλο νόμιμο τρόπο.
• Ο ιδιοκτήτης ακινήτου μνημείου δικαιούται μεταφορά του συντελεστή δόμησης που δεν έχει καλυφθεί από το ακίνητο, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις.
• Σε περίπτωση επιβολής ουσιωδών περιορισμών στους όρους δόμησης ακινήτου για τους οποίους δεν προβλέπεται αποζημίωση ή μεταφορά συντελεστή δόμησης, μπορεί να καταβάλλεται μη χρηματική αποζημίωση στον ιδιοκτήτη.
• Στους ιδιοκτήτες παρέχονται επίσης κατά περιόδους φορολογικά (απαλλαγή από το ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών με την προϋπόθεση να είναι εντελώς άδεια, να μην χρησιμοποιούνται, να μην είναι ηλεκτροδοτημένα, και κυρίως να μην αποφέρουν εισόδημα, μη υπαγωγή τους στο δεσμευτικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων αλλά αντιμετώπιση ως κοινών αστικών μισθώσεων, έκπτωση από το εισόδημα του ακινήτου διαφόρων εξόδων όπως ασφαλίστρων, αμοιβές δικηγόρων κ.λ.π, υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας με μειωτικό συντελεστή και μειωμένη φορολογία κεφαλαίου, μείωση στον φόρο μεταβίβασης, δηλαδή σε περιπτώσεις κληρονομιών ή πώλησης καθώς και φορολόγηση με μειωμένο συντελεστή ΦΑΠ) και άλλα οικονομικά κίνητρα (επιχορηγήσεις μέσω προγραμμάτων, χαμηλότοκα και μακροπρόθεσμα τραπεζικά δάνεια με επιδότηση επιτοκίων και έκπτωση τους από το φορολογητέο εισόδημα)

Η δεύτερη μεγάλη κατηγορία των ακινήτων αφορά όσα προστατεύονται από το ΥΠ.Ε.Κ.Α. και χρονολογούνται αποκλειστικά μετά το 1830 για τα οποία οι διατάξεις του ΝΟΚ προβλέπουν τα κάτωθι:

Επεμβάσεις

• Από την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης απαγορεύεται κάθε επέμβαση στο προτεινόμενο προς χαρακτηρισμό ακίνητο για χρονικό διάστημα 1 έτους ή μέχρι τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης ή τη γνωστοποίηση στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης για τη μη περαιτέρω προώθηση της διαδικασίας.
• Οικοδομικές εργασίες που εκτελούνται σε προτεινόμενο προς χαρακτηρισμό κτίριο με Άδεια Δόμησης που εκδόθηκε πριν από την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης, διακόπτονται. Όταν ολοκληρωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και το κτίριο κριθεί διατηρητέο, τότε το όποιο κόστος της οικοδομικής άδειας, καθώς και των εργασιών οι οποίες έχουν προηγηθεί της διακοπής και αντιβαίνουν στους όρους κήρυξης του κτιρίου ως διατηρητέου, επιβαρύνουν το Δημόσιο.
• Για επεμβάσεις ή προσθήκες σε διατηρητέα κτίρια ή την κατασκευή νέων κτιρίων σε ακίνητα στα οποία υπάρχουν διατηρητέα κτίρια, μπορούν να ορίζονται συμπληρωματικοί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης ή χρήσης κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη εφόσον δεν αλλοιώνονται τα στοιχεία που συνέτειναν στο χαρακτηρισμό τους ως διατηρητέων, καθώς και η διαδικασία και το είδος των επεμβάσεων.
• Για τη διατήρηση, επισκευή ή ανακατασκευή των διατηρητέων κτιρίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του του Π.Δ. της 15.4.1988 (ΦΕΚ 317Δ/1988)

Υποχρεώσεις

• Ακίνητα για τα οποία είτε έχει κινηθεί η διαδικασία χαρακτηρισμού τους ως διατηρητέων είτε έχουν χαρακτηριστεί ήδη ως διατηρητέα και έχουν κατεδαφιστεί από γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία, όπως σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα ή κρίνονται κατεδαφιστέα με πρωτόκολλα επικινδύνως ετοιμόρροπου οικοδομής, επανακατασκευάζονται στην αρχική τους μορφή.
• Η επισκευή ή η πλήρης ανακατασκευή, ακόμα και σε περίπτωση που η καταστροφή οφείλεται σε ανώτερη βία και η βλάβη δεν έγινε από σκόπιμη ενέργεια, βαρύνει με ίδιες δαπάνες τους ιδιοκτήτες. Σε περίπτωση άρνησης ή παράλειψης της έγκαιρης εκτέλεσης των εργασιών αυτών, το Δημόσιο επεμβαίνει εκτελώντας της εργασίες και καταλογίζει τις σχετικές δαπάνες. Σε περίπτωση όμως που οι υπόχρεοι βρίσκονται αποδεδειγμένα σε αδυναμία να αντιμετωπίσουν αυτή τη δαπάνη, μπορεί το σύνολο ή μέρος της δαπάνης επισκευών να αναληφθεί από το Δημόσιο (παρ. 4 & 5, αρ. 32, Ν.1337/1983)
• Σε περίπτωση εκτέλεσης εργασιών κατά παράβαση των διατάξεων του Π.Δ. της 15.4.1988 (ΦΕΚ 317Δ/1988) επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη πρόστιμο από 293,47 ευρώ (100.000 δρχ.) μέχρι 14.673,51 ευρώ (5.000.000 δρχ.).
• Κτίρια που χαρακτηρίζονται διατηρητέα μπορεί να απαλλοτριωθούν κατά τις κείμενες διατάξεις χάριν δημόσιας ωφέλειας.

Δικαιώματα

• Σε διατηρητέα κτίσματα μπορεί να δίνεται παρέκκλιση στο ποσοστό κάλυψης για προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, μετά από σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
• Σε περίπτωση επεμβάσεων σε υφιστάμενα κηρυγμένα διατηρητέα κτήρια που έχουν ανεγερθεί προ της έναρξης ισχύος του Κανονισμού Θερμομόνωσης, επιτρέπεται η μη εφαρμογή εν όλω ή εν μέρει του ΚΕΝΑΚ, μετά από απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
• Ισχύουν όλα τα φορολογικά και οικονομικά κίνητρα που αναφέρθηκαν στην πρώτη κατηγορία καθώς και ενδεχόμενη αποζημίωση σε περίπτωση απαλλοτρίωσης του ακινήτου.

Είναι αδιαμφισβήτητο το γεγονός ότι τα διατηρητέα κτίρια εν γένει προστατεύονται από πολύ ισχυρό νομικό καθεστώς το οποίο συνιστά περιορισμό της ιδιοκτησίας “δεν συνιστά όμως αναγκαστική απαλλοτρίωση ή κατάσταση προσομοιάζουσα προς ταύτην (Σ.τ.Ε.2698/1980), ούτε εμποδίζει την οικονομική εκμετάλλευση του κτιρίου (Σ.τ.Ε.1225/1980) ή τη μεταβίβαση της κυριότητος του, αφού ο χαρακτηρισμός αφορά σ` αυτό τούτο το κτίριο και δεν συνδέεται με το πρόσωπο του ιδιοκτήτη του (Ν.Σ.Κ.341/1995, 627/1992)” σύμφωνα με την υπ’ αρ. 273/1999 Γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ.

Σε περίπτωση ενδεχόμενης αγοραπωλησίας ενός τέτοιου ακινήτου, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ελέγχει πρωτίστως σε ποιον φορέα υπάγεται η προστασία του κτιρίου και κατά συνέπεια το θεσμικό πλαίσιο και τους περιορισμούς που ενδέχεται να προκύψουν. Αξίζει να σημειωθεί πως σε πολλές περιπτώσεις υπάρχει παράλληλος χαρακτηρισμός τόσο από το ΥΠ.ΠΟ. όσο και από το ΥΠ.Ε.Κ.Α. αν και συνήθως αποφεύγεται. Σε αυτή την κατεύθυνση έχουν δημιουργηθεί τόσο από το ΥΠ.Ε.Κ.Α. (estia.minenv.gr) όσο και από το ΥΠ.ΠΟ. (listedmonuments.culture.gr) βάσεις δεδομένων για την αναλυτική αναζήτηση ήδη χαρακτηρισμένων κτιρίων ως διατηρητέων.

Συμπερασματικά η ιδιοκτησία ενός τέτοιου ακινήτου απαιτεί απόλυτη υπευθυνότητα, διαρκή ενημέρωση, πλήρη συνεργασία με τις αρχές και πάνω απ’ όλα σεβασμό τόσο απέναντι στο κτίριο ως υπόσταση, όσο και στην πολιτιστική κληρονομιά του τόπου ως σύνολο, αναπόσπαστο κομμάτι της οποίας αποτελούν τέτοιου είδους μνημεία.

Για την 4 Engineering Elements,

Κοντογιάννης Βασίλειος
Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός, M.Sc.