Κτηματολόγιο

Η σύνταξη του κτηματολογίου ή αλλιώς Κτηματογράφηση μιας περιοχής ορίζεται ως η διαδικασία καταγραφής κάθε είδους δικαιώματος, εμπράγματου (κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία, οίκηση, μεταλλειοκτησία, δουλείες, βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κ.λ.π.) ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος (μακροχρόνια μίσθωση, κατάσχεση, μεταφορά συντελεστή δόμησης, κ.λ.π.) που έχουν φυσικά ή νομικά πρόσωπα επι ακινήτου/ων σε μια συγκεκριμένη περιοχή της χώρας και η σύνδεση των ανωτέρω δικαιωμάτων με το/α συγκεκριμένο/α ακίνητο/α.

Τη διαδικασία της κτηματογράφησης στην Ελλάδα έχει αναλάβει η “Κτηματολόγιο Α.Ε.” ή αλλιώς “Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε.” όπως μετονομάστηκε πρόσφατα με το Ν. 4164/2013 (ΦΕΚ 156Α/09-07-2013), η οποία μέσω διαδικασιών ελέγχου και τεχνικής επεξεργασίας αναλαμβάνει την απόδοση των στοιχείων, τον ορισμό και την απεικόνιση των ανωτέρω ακινήτων στα κτηματογραφικά διαγράμματα. Κατά την καταγραφή ενός δικαιώματος εν γένει, καταγράφονται κατά απόλυτο τρόπο επι των ακινήτων, τόσο τεχνικές πληροφορίες (εμβαδά και οριογραμμές γεωτεμαχίων μέσω συγκεκριμένων συντεταγμένων κορυφών στο Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς – ΕΓΣΑ 87) όσο και μια σειρά νομικών πληροφοριών (ληξιαρχικά στοιχεία και στοιχεία ταυτότητας του δικαιούχου, τρόπος απόκτησης του δικαιώματος, στοιχεία της πράξης με την οποία έχει αποκτηθεί το δικαίωμα κ.λπ.).

Συνεπώς, η διαδικασία κτηματογράφησης αποσκοπεί αφενός στη συλλογή, επεξεργασία και καταγραφή των εμπράγματων και άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων ανά ακίνητο και, αφετέρου, στη συλλογή και επεξεργασία στοιχείων που θα επιτρέψουν την κατά το δυνατόν ακριβέστερη απεικόνιση των γεωτεμαχίων στο κτηματολογικό διάγραμμα.

Η υποβολή δήλωσης ακίνητης περιουσίας στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική και υποβάλλεται μέσα σε προθεσμία 3 μηνών, η έναρξη της οποίας ορίζεται με απόφαση του Υπουργού Π.Ε.Κ.Α. Η αντίστοιχη προθεσμία για τους κατοίκους της αλλοδαπής είναι 6  μήνες. Οι προθεσμίες αυτές μπορεί να παρατείνονται για χρόνο συνολικά έως 3 μήνες με απόφαση της “Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε.”

Σε περίπτωση μη έγκυρης υποβολής δήλωσης το ακίνητο καταγράφεται ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” και υπάρχει δυνατότητα εκπρόθεσμης δήλωσης κατά τη διάρκεια της Κτηματογράφησης για την αμφισβήτηση των αρχικών εγγραφών γενικά και ειδικότερα για τη διόρθωσή τους από «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε «γνωστού». Η προθεσμία αυτή ορίζεται σε 5 έτη και για τους κατοίκους της αλλοδαπής 7 έτη ενώ για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 (ΦΕΚ 162Α/02-08-2006), η αποκλειστική προθεσμία είναι 12 έτη και για τους κατοίκους της αλλοδαπής 14 έτη.

Από τα ανωτέρω γίνεται σαφές πως το Εθνικό Κτηματολόγιο είναι καθόλα ουσιαστική διαδικασία η οποία ενισχύει το ιδιοκτησιακό καθεστώς καθώς:

• Προχωρά στην οριστική, χωρίς αμφισβητήσεις, καταγραφή, κατοχύρωση και πλήρη διασφάλιση της ιδιοκτησίας των πολιτών καθότι καταγράφει την γεωγραφική περιγραφή (μορφή, θέση και μέγεθος) του ακινήτου και την οριοθετεί αμετάκλητα,
• Καταγράφει τα δικαιώματα από χρησικτησία η οποία, ιδίως στην επαρχία, αποτελεί τον συνηθέστερο ίσως τρόπο κτήσης κυριότητας λόγω του άτυπου των μεταβιβάσεων.

ενώ είναι ιδιαίτερα χρηστική εφόσον παρουσιάζει πολλαπλά οφέλη σε ενδεχόμενη αγοραπωλησία επι των ακινήτων:

• Καταγράφει με βάση το ακίνητο όλες τις πράξεις που δημιουργούν, μεταβιβάζουν, αλλοιώνουν ή καταργούν δικαιώματα σε ακίνητα. Μπορούμε συνεπώς να πληροφορηθούμε άμεσα, εύκολα και αξιόπιστα το σύνολο των δικαιωμάτων που υπάρχουν σε κάθε ακίνητο. Έτσι, όλα γίνονται πιο απλά και ξεκάθαρα,
• Η σύνταξη του αποσκοπεί στη δημιουργία ενός σύγχρονου, πλήρως αυτοματοποιημένου αρχείου ακίνητης ιδιοκτησίας, όλα τα στοιχεία του οποίου έχουν αποδεικτικό χαρακτήρα, εξασφαλίζοντας τη μεγαλύτερη δυνατή δημοσιότητα. Με αυτό τον τρόπο διασφαλίζεται η δημόσια πίστη, διαφάνεια και η ασφάλεια των συναλλαγών,
• Εγγυάται τις νομικές πληροφορίες που καταγράφει, καθώς η καταχώριση κάθε πράξης γίνεται μόνο μετά από ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας, δηλαδή καμία πράξη δεν καταχωρίζεται αν ο μεταβιβάζων δεν είναι ο φερόμενος στο κτηματολόγιο ως δικαιούχος,
• Περιορίζει την γραφειοκρατία και γίνονται απλούστερες και ταχύτερες οι διαδικασίες μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας.

Γίνεται λοιπόν σαφές πως μέσω των παραπάνω θετικών επιδράσεων αυξάνεται η αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας και αναβαθμίζεται η αγορά των ακινήτων με συνέπεια να προσελκύονται σημαντικότατες επενδύσεις. Σε αντίθεση αξίζει να σημειωθεί πως ενδεχόμενη υποβολή εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης ή παντελής παράλειψη αυτής ενδέχεται να επισύρει πολλές δυσάρεστες συνέπειες για τους εκάστοτε ιδιοκτήτες

Συγκεκριμένα για όσα ακίνητα δεν έχει υποβληθεί δήλωση δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια, σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης προβλέπεται η επιβολή προστίμου  ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων ενώ με το πέρας και της προθεσμίας για εκπρόθεσμη δήλωση, το ακίνητο περνά σε ιδιοκτησία του Δημοσίου, με τον ιδιοκτήτη να μπορεί εκ των υστέρων να διεκδικήσει ναι μεν αποζημίωση επί της αντικειμενικής αξίας όχι όμως και τον τίτλο ιδιοκτησίας.

Η δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο είναι από το νόμο υποχρεωτική και αποτελεί προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά το ακίνητο στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή ή δωρεά). Εφόσον δεν έχει υποβληθεί δήλωση για ακίνητο κτηματογραφούμενης  περιοχής, θα πρέπει είτε ο αρχικός ιδιοκτήτης να το δηλώσει και στη συνέχεια να το μεταβιβάσει ή το ακίνητο να μεταβιβαστεί και στη συνέχεια να δηλωθεί από το νέο ιδιοκτήτη, πάντα όμως εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.

“Δηλώνω, ελέγχω, κατοχυρώνω”, είναι τα τρία στάδια της κτηματογράφησης στα οποία θα πρέπει να συμμετέχουν σήμερα όλοι οι απανταχού  Έλληνες, προκειμένου να αποκτήσουν το δικαίωμα ιδιοκτησίας, επικαρπίας, ή χρήσης, που αναγράφεται στα συμβόλαιά τους. “Έχω” σημαίνει γνωρίζω που βρίσκεται το ακίνητό μου, μπορώ και οφείλω πλέον να το κατοχυρώσω.

Για την 4 Engineering Elements,

Κοσμόπουλος Παρασκευάς
Πολιτικός Μηχανικός Δομικών Έργων, M.Sc.